Zur Flughafenrelation

Unter einer Relation versteht man im Allgemeinen eine Beziehung, die zwischen Dingen bestehen kann. Im Falle der Veräußerung der Liegenschaften der Flughafengesellschaft an Lilihill beträgt diese 17,8 Millionen Euro zu 79,0 Millionen Euro.

Zum Berechnungsvorgang:

Lilihill plant die Gründung von neun Kapitalgesellschaften, die die 48 ha der nicht betriebsnotwendigen Liegenschaften der Flughafengesellschaft um 17,8 Millionen Euro für die Errichtung der Aviation City erwerben sollen. Der durchschnittliche Kaufpreis von 37,0 Euro/m² wurde durch ein Gutachten ermittelt.

Die Bewertung der kaufgegenständlichen Liegenschaften erfolgte im Auftrag der Flughafengesellschaft, an welcher die potentielle Käuferin mit 74,9 Prozent beteiligt ist. Der Gutachter der Österreichischen Realitäten AG (ÖRAG) hat mit Hinweis darauf, dass es für diese Investitionen keine vergleichbaren Projekte gibt, die Residualwertmethode als Bewertungsmaßstab herangezogen. Diese wird in der Praxis von Bauträgern für ihre Kalkulation verwendet, um die Höhe des Kaufpreises für eine Liegenschaft ermitteln zu können. Vom Erlös des Projektes werden die Errichtungskosten und der geplante Gewinn für den Bauträger in Abzug gebracht. Der Rest ist der Preis, den ein Investor bereit ist, für das Grundstück zu bezahlen.

Im Gutachten wurde ein Projektgewinn in der Höhe von 79 Millionen Euro angesetzt, und hat dieser den Wert für die Liegenschaften verringert. Wer noch weitere Fragen zu Risiken und Nebenwirkungen dieser Bewertung aus der Sicht der Verkäuferin hat, sollte seinen Arzt oder Apotheker befragen.

Im vorliegenden Entwurf des Kaufvertrages ist auch vorgesehen, dass die Flughafengesellschaft für die Laufzeit von 25 bzw. 40 Jahren Teile der Aviation City anmieten muss (11 Euro/m² für Büroflächen, 12 Euro/m² für Handelsflächen und 400 – 600 Kfz-Stellplätze um 100 Euro/Stellplatz).

Durch den Abschluss langfristiger Mietverträge erhöht sich der Verkehrswert der einzelnen Projekte. Nach Fertigstellung der Projekte steht es Lilihill frei, die jeweilige Projektgesellschaft an Dritte zu verkaufen. Die Beurteilung des Liegenschaftsdeals aus der Sicht von Lilihill: Kaufpreis zum Residualwert und Ertragswert einzelner Projekte durch von vornherein vertraglich fixierte langfristige Vermietung.

Das nunmehr von Lilihill vorgelegte Projekt entspricht nicht jenem, welches bei der Teilprivatisierung vorgestellt wurde. Im Beteiligungsvertrag scheint zugunsten der Altgesellschafter (Land Kärnten und der Landeshauptstadt Klagenfurt) eine Liquidation Preference auf, wonach im Falle der Liquidation der Flughafengesellschaft sämtliche Erlöse aus der Verwertung der Liegenschaften diesen zustehen. Durch den Abschluss langfristiger Mietverträge werden auch die zukünftigen Budgets der Flughafengesellschaft belastet.

Bei nüchterner Betrachtung ist an die im Hintergrund agierenden politischen Personen die Frage zu stellen: Was verstehen Sie unter einem sparsamen, wirtschaftlichen und zweckmäßigen Umgang mit Steuergeldern?

Dass unter solchen Voraussetzungen der Druck von Lilihill auf jene, die Kritik an der Art und Weise, wie die Projektrealisierung erfolgen soll, äußern, steigt, ist nicht verwunderlich.

Ein Rechenbeispiel für Mathematiker: Würde man den Projektgewinn für Lilihill anstatt mit 79,0 Millionen Euro mit 45 Millionen Euro (10 Prozent der Investitionssumme) ansetzen, ergäbe sich nach der Residualwertmethode ein Wert für die Liegenschaften in der Höhe von 51,8 Millionen Euro anstatt 17,8 Millionen Euro.